Wil je voor een lange termijn een gebouw of grond gebruiken? Dan kan de erfpachtovereenkomst een uitweg bieden.
Een erfpachtovereenkomst sluit je steeds af voor een gebouw of grond. Via een erfpacht heeft de erfpachter het volle genot van een gebouw of grond.
In de praktijk is een erfpachtovereenkomst een handig instrument in een samenwerking tussen overheid en particulier op lange termijn. De overheid laat de particulier toe om een sociale of culturele activiteit te ontwikkelen in een gebouw dat zij in eigendom heeft. Een erfpachtovereenkomst kan je ook afsluiten tussen 2 particulieren, bv. als de waarde van het gebouw en/of de grond te hoog is voor de erfpachter om dit over te nemen.
De regels rond erfpacht zitten sinds 1 september 2021 in een nieuw jasje.
Elke erfpachtovereenkomst bestaat uit:
- Overeenkomst:
- Tussen de erfpachter en de eigenaar.
- Via een authentieke akte voor de notaris.
- Een erfpacht kan ook ontstaan door een schenking of via testament.
- Je schrijft de overeenkomst best over op het hypotheekkantoor om je rechten te laten gelden tegenover derden.
- Onroerend goed:
- Enkel gebouwen of gronden komen in aanmerking voor erfpacht.
- Minimumduur: 15 jaar
- Maximumduur: 99 jaar
- Eeuwigdurend: voor doeleinden van het openbaar domein
- Vergoeding:
- Je kan een vergoeding afspreken maar dit is niet meer verplicht. De vergoeding kan zowel maandelijks, als per kwartaal of zelfs jaarlijks.
- De vergoeding kan zowel in geld als in natura (zoals bijv. werken uitvoeren).
- Volle genot
- Erfpacht is het meest uitgebreide recht om het gebruik en genot van iemand anders zijn grond of gebouw te hebben.
Rechten van de erfpachter
Gebruik en genot
Als je een gebouw in erfpacht krijgt, heb je het volle gebruiks- en genotsrecht van de ruimte. Je kan de ruimte bijvoorbeeld verhuren en de inkomsten opstrijken. Het is zelfs toegelaten om de bestemming van het goed te wijzigen (bijv. van school naar atelierruimte) tenzij de overeenkomst dit verbiedt.
Bouwen of werken uitvoeren
Je mag bouwen of werken uitvoeren in het gebouw of op de grond. Gaat het om verbouwingswerken (bijv. nieuw dak) dan word je als erfpachter op het einde van de erfpacht eigenaar van die verbouwingen en heb je recht op een vergoeding. Voor opfrissingswerken (bijv. schilderen) heb je als erfpachter geen recht op een vergoeding. Je kan in de overeenkomst hiervan afwijken en duidelijke afspraken maken over vergoedingen voor uitgevoerde werken.
Plichten van de erfpachter
Geen waardevermindering
Je hebt maar 1 beperking op het uitgebreide gebruiksrecht van de erfpachter. De erfpachter mag niets doen waardoor de waarde van het gebouw of de grond zou verminderen. Tenzij de waardevermindering ontstaat door ouderdom, slijtage of overmacht.
Canon betalen
Je kan een periodieke vergoeding (= canon) afspreken maar dit is niet meer verplicht. Ook een symbolische vergoeding (bijv. van 1 euro) is toegelaten. Wil je als eigenaar een indexatie doorvoeren? Dan voorzie je dit in het contract.
Onderhouden en herstellen
De erfpachter moet het gebouw onderhouden en alle herstellingen uitvoeren. Ook grote herstellingen (bijv. vervangen van dak) dient de erfpachter uit te voeren. Je kan hier wel andere afspraken over maken.
Gewone en buitengewone lasten
De erfpachter draagt alle gewone en buitengewone lasten (zoals oa. de belastingen, onroerende voorheffing, bodemsanering), tenzij je hier contractueel van afwijkt.
Duur
De minimumduur voor een erfpacht is 15 jaar. Ook al wordt een erfpachtovereenkomst afgesloten voor een kortere duur, dan zal de duur geherkwalificeerd worden naar 15 jaar.
De maximumduur voor een erfpachtovereenkomst is 99 jaar. Na het verstrijken van deze termijn komt het goed terug naar de eigenaar. Blijf je als erfpachter toch in het goed, dan spreken we van een gedoog. Dit gedoog kan op elk moment beëindigd worden.
Einde
Een erfpachtovereenkomst eindigt omwille van verschillende redenen:
- Verstrijken van de duur
- Tenietgaan van het gebouw (bijv. door een brand)
- Vervallenverklaring: als de erfpachter bijv. schade toebrengt of misbruik maakt van zijn recht
- Ontbinding (in onderling overleg)
- Afstand van recht: de erfpachter kan de overeenkomst eenzijdig beëindigen door een afstand te doen van het recht
- Uitdrukkelijk ontbindend beding: bijv. in het geval van faillissement of ontbinding van een rechtspersoon
- Niet uitoefenen van de erfpacht gedurende 30 jaar