Een erfpachtovereenkomst kan afgesloten worden voor een onroerend goed (gebouw of grond). Door deze overeenkomst verkrijg je als erfpachter het recht om het volle genot te hebben van dit goed, tegen betaling van een periodieke vergoeding. 

In de praktijk kan een erfpachtovereenkomst een handig instrument zijn in een samenwerking tussen overheid en particulier. De overheid laat de particulier toe om een activiteit te ontwikkelen in een gebouw dat zij in eigendom heeft. 

De regels rond erfpacht worden omschreven in de Erfpachtwet uit 1824. Elke erfpachtovereenkomst heeft de volgende kenmerken: 

  • Overeenkomst: 
    • Heel wat zaken worden niet geregeld in de Erfpachtwet. Daarom is het van groot belang om schriftelijke afspraken te maken tussen de erfpachter en de verpachter. 
  • Onroerend goed: 
    • Enkel gebouwen of gronden komen in aanmerking voor erfpacht. 
    • Minimumduur: 27 jaar 
    • Maximumduur: 99 jaar 
  • Vergoeding:  
    • Er moet een periodieke vergoeding betaald worden. Dit kan zowel maandelijks, als per kwartaal of zelfs jaarlijks. Partijen kunnen hier vrij over beslissen. 
    • De vergoeding kan zowel in geld als in natura geleverd worden (zoals bijv. het uitvoeren van werken). 
  • Volle genot 
    • Erfpacht is het meest uitgebreide (zakelijk) recht om het gebruik en genot van iemand anders zijn grond/gebouw te hebben. 

Rechten van de erfpachter

Gebruik en genot 

Als je een gebouw in erfpacht krijgt, heb je het volle gebruiks- en genotsrecht van de ruimte. Het is zelfs toegelaten om de bestemming van het goed te wijzigen (bijv. van school naar cafetaria).  

Bouwen of werken uitvoeren 

Je mag bouwen of werken uitvoeren in het gebouw of op de grond. De erfpachter wordt als een eigenaar gezien tijdens de duur van de erfpacht. Op het einde van de erfpacht wordt de verpachter eigenaar van de goederen. Hij moet hiervoor niets betalen, tenzij een contract anders bepaalt. 

Plichten van de erfpachter

Geen waardevermindering 

Er bestaat 1 beperking op het uitgebreide gebruiksrecht van de erfpachter. De erfpachter mag niets doen waardoor de waarde van het gebouw of de grond zou verminderen.  

Canon betalen 

Er moet een periodieke vergoeding (= canon) betaald worden. Ook een symbolische vergoeding (bijv. van 1 euro) wordt toegelaten.  

Onderhouden en herstellen 

De erfpachter moet het gebouw onderhouden en gewone herstellingen uitvoeren (zoals bij huur). Voor de grote herstellingen is geen van beide partijen hier wettelijk toe gehouden (bijv. vervangen van dak). Je maakt hier dus best schriftelijke afspraken over.  

Gewone en buitengewone lasten 

De erfpachter draagt de gewone en buitengewone lasten die betrekking hebben op het onroerend goed (zoals oa. de belastingen, onroerende voorheffing, bodemsanering). 

Duur

De minimumduur voor een erfpacht is 27 jaar. Ook al wordt een erfpachtovereenkomst afgesloten voor een kortere duur, dan zal de duur geherkwalificeerd worden naar 27 jaar. 

De maximumduur voor een erfpachtovereenkomst is 99 jaar. Na het verstrijken van deze termijn komt het goed terug naar de eigenaar. 

Einde

Een erfpachtovereenkomst kan eindigen omwille van verschillende redenen: 

  • Verstrijken van een termijn 
  • Tenietgaan van het onroerend goed 
  • Vervallenverklaring: als de erfpachter bijv. schade toebrengt 
  • Ontbinding (in onderling overleg) 
  • Afstand van recht: de erfpachter kan de overeenkomst eenzijdig beëindigen door een afstand te doen van het recht 
  • Uitdrukkelijk ontbindend beding: bijv. in het geval van faillissement of ontbinding van de rechtspersoon (aanvaard door Hof van Cassatie)