Een overeenkomst van precair gebruik of een bezetting ter bede wordt gebruikt voor het gebruik van panden of gebouwen die tijdelijk leeg staan. 

Om deze leegstand tegen te gaan, sluit de eigenaar een overeenkomst van precair gebruik af met kunstenaars of creatievelingen die deze ruimte mogen gebruiken in ruil voor een beperkte vergoeding. 

De overeenkomst van precair gebruik wordt niet omschreven in de wet. Zij bestaat slechts omwille van de erkenning die de rechtbanken en rechtsgeleerden aan dit type overeenkomst hebben gegeven. We spreken hier niet over een huurovereenkomst maar bij afwezigheid van een wettelijke regeling wordt er vaak naar de wetgeving omtrent huur verwezen om de inhoud van dit contract te bepalen. 

We kunnen een overeenkomst van precair gebruik omschrijven als een overeenkomst waarbij een eigenaar van een onroerend goed (bijv. gebouw of grond) het genot van dat goed al dan niet tegen een prijs toelaat aan een ander, maar zich ook het recht voorbehoudt om op ieder ogenblik terug over het goed te kunnen beschikken. 

Het Hof van Cassatie omschrijft de voorwaarden waaronder een bezetting ter bede afgesloten kan worden: 

  • Precariteit
    • Het is onzeker tot welke duur de overeenkomst werd afgesloten. 
    • De gebruiker heeft een voorlopig gebruiksrecht 
  • Bijzondere omstandigheden 
    • Er moeten bijzonder omstandigheden zijn waardoor het toegelaten is om een overeenkomst van precair gebruik af te sluiten. 
    • In het verleden werden volgende omstandigheden aanvaard: 
      • Er wordt een nieuwe bestemming gezocht voor het onroerend goed 
      • In afwachting van het bekomen van een vergunning 
      • Om een nieuw handelspand te zoeken 
  • Zonder enige gedachte van wetsontduiking 
  • Periodieke gebruiksvergoeding 
    • Vaak is deze vergoeding lager dan een normale huurvergoeding 
    • De vergoeding moet wel ernstig zijn  

Rechten en plichten van de eigenaar

Bij gebrek aan wettelijke regeling is de regeling van het gemene huurrecht hier van toepassing. De eigenaar is verplicht om het goed te leveren en te onderhouden voor het gebruik waartoe de overeenkomst werd afgesloten. 

Rechten en plichten van de gebruiker

De gebruiker moet de prijs en de kosten en lasten betalen zoals deze omschreven werden in de overeenkomst. De onroerende voorheffing moet niet betaald worden door de gebruiker. Hij moet het goed wel gebruiken zoals een goede huisvader en het onderhouden zoals een huurder onder het gemene huurrecht

Op het einde van de overeenkomst van precair gebruik moet hij het goed teruggeven in dezelfde staat als hij het goed ontvangen heeft, rekening houdende met normale sleet waarvoor de gebruiker niet moet instaan. 

Duur

Er is geen minimum- of maximumduur waarvoor de overeenkomst van precair gebruik afgesloten kan worden. Maar de huur kan maximaal duren voor de tijd van de bijzondere omstandigheden waarvoor de overeenkomst werd afgesloten. 

Einde

Een overeenkomst van precair gebruik kan beëindigd worden omwille één van de volgende redenen: 

  • Onderlinge toestemming 
  • Opzegging door eigenaar of gebruiker: in de overeenkomst kunnen opzegtermijnen afgesproken worden. Volgens het HvC moet deze opzegtermijn van korte duur zijn. 
  • Verstrijken van overeengekomen termijn 
  • Ontbinding: omwille van een zware fout of op basis van een clausule in de overeenkomst 
  • Tenietgaan van het onroerend goed 
  • Onteigening te algemene nutte 
  • Overlijden van de gebruiker of van de eigenaar