Het recht van opstal is het recht om op andermans grond of gebouw zelf te bouwen, werken of beplantingen uit te voeren

Het recht van opstal wordt omschreven in de Opstalwet. Elke opstalovereenkomst heeft de volgende kenmerken: 

  • Overeenkomst 
    • Er zijn geen vormvoorwaarden waaraan de overeenkomst moet voldoen.  
    • Je schrijft de overeenkomst best over op het hypotheekkantoor om je rechten te laten gelden tegenover derden. 
    • Heel wat zaken worden niet geregeld in de Opstalwet. Daarom is het van groot belang om schriftelijke afspraken te maken tussen de erfpachter en de verpachter. 
  • Onroerend goed 
  • Enkel gebouwen of gronden kunnen in opstal gegeven worden. 
  • Maximaal 50 jaar 
  • Kosteloos of tegen een vergoeding 

In de praktijk kan je denken aan het installeren van zonnepanelen op het dak van een gebouw waarvan je geen eigenaar bent. Je gebruikt de eigendom van iemand anders om er voor jezelf iets mee te doen. 

Rechten van de opstalhouder

De opstalhouder wordt tijdens de opstal als eigenaar beschouwd van hetgeen hij gebouwd heeft. Op het einde van de opstal is hij niet verplicht om de gebouwen te laten staan. Als de gebouwen wel blijven staan, heeft de opstalhouder recht op een vergoeding. In een contract kunnen andere afspraken gemaakt worden. 

Plichten van de opstalhouder

Belastingen die verband houden met de goederen waarvan de opstalhouder eigenaar is, moet hij ook voldoen. Belastingen op de oorspronkelijke gebouwen/gronden worden voldaan door de eigenaar. 

Ten aanzien van de gebouwen of grond die reeds voor de opstal aanwezig waren heeft de opstalhouder een bewaar- en onderhoudsplicht. 

Duur

Er geldt geen minimale duur waarvoor een opstal kan verleend worden (bijv. 1 jaar – 5 jaren – 20 jaren). Het maximum van 50 jaar moet wel gerespecteerd worden. 

Einde

Een opstalovereenkomst kan eindigen omwille van verschillende redenen: 

  • Verstrijken van een termijn 
  • Tenietgaan van het onroerend goed 
  • Vervallenverklaring: als de opstalhouder bijv. de grond/het gebouw niet onderhoudt
  • Ontbinding (in onderling overleg) 
  • Afstand van recht: de opstalhouder kan de overeenkomst eenzijdig beëindigen door een afstand te doen van zijn recht 
  • Uitdrukkelijk ontbindend beding: bijv. in het geval van faillissement of ontbinding van de rechtspersoon