Wens je (tijdelijk) eigenaar te worden van een gebouw of werken uit te voeren op een grond van iemand anders? Dan is het opstalrecht een geschikte vorm.

 

Via een recht van opstal laat de eigenaar van een grond of gebouw je toe om op of onder de grond of het gebouw te bouwen, werken of beplantingen uit te voeren. Tijdens de opstal ben je eigenaar van die gebouwen of werken. Op het einde van de opstal wordt de grondeigenaar de eigenaar van wat blijft staan, mits vergoeding uiteraard.

Sinds 1 september 2021 zitten de regels rond het recht van opstal in een nieuw jasje.

Een opstalovereenkomst heeft de volgende kenmerken: 

  • Een overeenkomst 
    • Tussen een opstalgever (= meestal de eigenaar) en een opstalhouder
    • Heel wat zaken staan niet in de wet. Daarom is het van groot belang om schriftelijke afspraken te maken. 
    • Je schrijft de overeenkomst best over op het hypotheekkantoor om je rechten te laten gelden tegenover derden. 
    • Om een opstal toe te kennen ga je via de notaris voor een authentieke akte.
  • Mbt een onroerend goed: 
    • Enkel op, onder of boven gebouwen of gronden kan je een opstal vestigen. 
  • Maximaal 99 jaar 
  • Kosteloos of tegen een vergoeding 
  • Bouwwerken of beplantingen: de opstalhouder heeft het recht om dit uit te voeren. Herstellingen of verbeteringen komen niet in aanmerking voor een opstal.

In de praktijk kan je denken aan het installeren van zonnepanelen op het dak van een gebouw waarvan je geen eigenaar bent. Je gebruikt de eigendom van iemand anders om er voor jezelf iets op te bouwen. 

Rechten van de opstalhouder

De opstalhouder is tijdens de opstal eigenaar van hetgeen hij gebouwd heeft. Op het einde van de opstal is hij niet verplicht om de gebouwen of werken te laten staan. Als de gebouwen blijven staan, heeft de opstalhouder recht op een vergoeding. In een contract kan je andere afspraken maken. 

Plichten van de opstalhouder

Belastingen die verband houden met de bouwwerken en beplantingen waarvan je opstalhouder bent, betaal je zelf. Belastingen op de oorspronkelijke gebouwen/gronden worden betaald door de eigenaar. Tenzij je hier contractueel van afwijkt. 

Ten opzichte van de gebouwen of grond die reeds voor de opstal aanwezig waren heeft de opstalhouder een bewaar- en onderhoudsplicht. 

Duur

Je hebt geen minimale duur waarvoor een opstal kan verleend worden (bijv. 1 jaar – 5 jaren – 20 jaren). Het maximum van 99 jaar moet je wel respecteren. 

Een eeuwigdurend opstalrecht is daarnaast mogelijk ten voordele van het openbaar domein. 

Einde

Een opstalovereenkomst kan eindigen omwille van verschillende redenen: 

  • Verstrijken van de duur
  • Vervallenverklaring: als de opstalhouder bijv. de grond/het gebouw niet onderhoudt
  • Ontbinding (in onderling overleg) 
  • Afstand van recht: de opstalhouder kan de overeenkomst eenzijdig beëindigen door een afstand te doen van zijn recht 
  • Uitdrukkelijk ontbindend beding: bijv. in het geval van faillissement of ontbinding van de rechtspersoon