Deze regels gelden voor woninghuurovereenkomsten in Brussel vanaf 1 januari 2018. 

Sinds de staatshervorming van 2014 zijn de gewesten bevoegd voor de reglementering van woninghuur. Vlaanderen, Brussel en Wallonië zijn vanaf dan bevoegd om de regels rond woninghuurovereenkomsten op hun grondgebied uit te werken. 

Momenteel is er nog een overgangstermijn. Het toepasselijke recht bepaald wordt door de datum waarop de overeenkomst werd afgesloten:

Voor Brussel:

  • Woninghuurovereenkomst voor 1 januari 2018: Federale Woninghuurwet
  • Woninghuurovereenkomst vanaf 1 januari 2018: Brusselse huisvestingscode

Brusselse Huisvestingscode

De Brusselse Huisvestingscode omschrijft de voorwaarden en regels die van toepassing zijn op woninghuurovereenkomsten die worden afgesloten in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest vanaf 1 januari 2018. Voor huurcontracten in het gewest voor deze datum, zal de federale woninghuurwet van toepassing zijn.

De Brusselse regering heeft reeds een brochure met de nieuwe regels uitgegeven.

De huurovereenkomst moet schriftelijk worden opgemaakt met volgende verplichte vermeldingen:

  • Volledige identiteit van partijen
  • Begindatum
  • Aanwijzing van de ruimtes
  • Bedrag van de huurprijs
  • Opsomming en raming van de lasten van de gemeenschappelijke delen
  • Toelichtende bijlagen

De Brusselse regering heeft enkele modellen van huurovereenkomsten gepubliceerd.
 

Verplichtingen verhuurder

Precontractuele informatieplicht

De code legt de verhuurder op om, ten laatste bij het sluiten van de huurovereenkomst, volgende minimuminformatie mee te delen:

  • Beschrijving van de woning
  • Huurprijs: opgedeeld in privé- en gemeenschappelijk deel
  • Al dan niet bestaan van individuele tellers voor gas, elektriciteit en water
  • Raming van de kosten en lasten
  • Energieprestatiecertificaat
  • Beheerwijze

Alle publieke mededelingen moeten deze informatie bevatten. Bij gebrek aan bovenstaande informatie heeft de huurder het recht om de huurovereenkomst te ontbinden als het gebrek aan informatie hem schade berokkent en de ontbinding rechtvaardigt. 

Levering van het goed

De verhuurder is verplicht het verhuurde goed in goede staat van onderhoud te leveren. Het moet beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en uitrusting van woningen zoals bedoeld in de Brusselse Huisvestingcode.

Bij aanvang van de huurovereenkomst moet een plaatsbeschrijving opgemaakt worden.

Herstellingen

De verhuurder moet alle herstellingen uitvoeren met uitzondering van die herstellingen die ten laste vallen aan de huurder. De Brusselse regering heeft een niet limitatieve lijst van herstellingen opgesteld die door de huurder of de verhuurder moeten uitgevoerd worden.


 

Verplichtingen van de huurder

De verplichtingen van de huurder zijn dezelfde als die bepaald in het gemene huurrecht

Beheren als een goede huisvader

Net als in het gemene huurrecht moet de huurder de woning gebruiken zoals een goede huisvader en tijdig melden aan de verhuurder als er bepaalde herstellingen moeten gebeuren die ten laste zijn van hem.

Huurprijs betalen

De huurder moet de afgesproken huurprijs betalen. Partijen mogen de hoogte van de huurprijs onderling afspreken. De Brusselse regering heeft een indicatieve calculator ontwikkeld om een mogelijke huurprijs te berekenen.

Indexatie van de huurprijs kan jaarlijks bij het verstrijken van de verjaardatum van het huurcontract voor zover dit niet in de overeenkomst werd uitgesloten. De verhuurder moet dit uitdrukkelijk vragen.

Herstellingen uitvoeren

De Brusselse regering heeft een niet limitatieve lijst van herstellingen opgesteld die door de huurder of de verhuurder moeten uitgevoerd worden.

Teruggave van het goed

Op het einde van de huur moet de huurder het gehuurde goed teruggeven aan de verhuurder. 
 

Duur van de huur

Een woninghuurovereenkomst wordt in principe aangegaan voor 9 jaar. 

Er kan een kortere duur van een woninghuur worden afgesloten voor een maximumtermijn van 3 jaar. Dit contract kan één of meerdere keren verlengd worden zonder dat de totale duur meer dan die 3 jaar bedraagt (verschil met Vlaamse regelgeving: slechts éénmaal verlenging).
 

Einde van de huur

Een huurovereenkomst kan eindigen omwille van de volgende redenen:

  • Verstrijken van de duur
  • Opzegging door één van beide partijen
  • In onderling overleg
  • Foutieve niet-nakoming van de overeenkomst: ontbinding via de rechter
  • Tenietgaan van het gehuurde goed

De huurovereenkomst wordt niet ontbonden bij overlijden van de verhuurder. Bij overlijden van de huurder neemt de huurovereenkomst een einde op het einde van de tweede maand na het overlijden van de huurder, tenzij de erfgenamen verklaard hebben om de huurovereenkomst voort te zetten.

Bij de opzegging van een woninghuurovereenkomst gelden onderstaande regels.

Een opzeg van een woninghuurovereenkomst gaat steeds in vanaf de maand die volgt op de maand waarin een opzegging werd betekend. Indien ik in de maand februari een opzegging beteken aan mijn verhuurder, zal de opzegtermijn beginnen lopen vanaf maart.

De opzegmogelijkheden van de woninghuurovereenkomst verschillen naargelang de duur van de huurovereenkomst enerzijds en naargelang de opzeg uitgaat van de huurder of van de verhuurder anderzijds.

Huurovereenkomst van 9 jaar

Bij verstrijken van de duur van 9 jaar

Een opzeg moet door de verhuurder of de huurder betekend worden ten minste 6 maanden voor het verstrijken van de termijn. Zoniet zal de huurovereenkomst verlengd worden met een nieuwe termijn van 3 jaar.

Vroegtijdige beëindiging door de verhuurder

De verhuurder kan een huurovereenkomst van 9 jaar enkel voortijdig beëindigen omwille van de volgende redenen:

  • Om het goed persoonlijk te betrekken (of door de echtgenoot/wettelijke samenwonende / bloedverwant):
    • Opzeg is op elk moment mogelijk 
    • Opzegtermijn van 6 maanden
    • Identiteit vermelden van persoon die gaat betrekken
    • Minimaal 2 jaar werkelijk betrekken (zoniet heeft huurder recht op schadevergoeding)
  • o    Uitvoeren van ingrijpende werken 
    • Opzeg enkel bij verstrijken van driejarige periode
    • Opzegtermijn van 6 maanden
    • Kosten van werken minstens 3 jaar huur bedragen
    • Aanvatting werken binnen 6 maanden na einde van de huur
    • Documenten bij opzeg: bouwvergunning/offerte/aannemerscontract
  • o    Zonder motivering
    • Opzeg enkel mogelijk bij verstrijken van een driejarige periode
    • Opzegtermijn van 6 maanden
    • Opzegvergoeding aan huurder: 
      • •    9 maanden huur: opzeg na eerste driejarige periode
      • •    6 maanden huur: opzeg na tweede driejarige periode


De opzegmogelijkheden van de verhuurder kunnen in het huurcontract uitgesloten of beperkt worden.


Vroegtijdige beëindiging door de huurder

De huurder kan op ieder tijdstip en zonder motivering een einde maken aan de huurovereenkomst.

Een opzegtermijn van 3 maanden moet worden gerespecteerd.

De huurder is wel een opzegvergoeding verschuldigd van:

  • Drie maanden huur: opzeg tijdens eerste jaar
  • Twee maanden huur: opzeg tijdens tweede jaar
  • Een maand huur: opzeg tijdens derde jaar

Na het verstrijken van de eerste driejarige periode kan de huurder de huurovereenkomst dus op elk ogenblijk opzeggen zonder een opzegvergoeding verschuldigd te zijn!

Huurovereenkomst van korte duur

Bij het verstrijken van de duur

De huurovereenkomst van korte duur (3 jaar of minder) kan opgezegd worden tegen de einddatum met in acht name van een opzegtermijn van 3 maanden.

Voortijdige beëindiging door de huurder

De huurder kan de huur van korte duur voor het verstrijken van de duurtijd te allen tijde opzeggen met in acht name van een opzegtermijn van 3 maanden.

De huurder is wel een opzegvergoeding verschuldigd van 1 maand huur.

Vroegtijdige beëindiging door de verhuurder

De verhuurder mag de huur van korte duur vroegtijdig opzeggen na het eerste jaar huur om het goed zelf te bewonen of te laten bewonen door zijn/haar levenspartner of bloedverwanten.

De opzegtermijn bedraagt 3 maanden en de opzegvergoeding 1 maand.

Huur van minder dan 6 maanden

Voortijdige beëindiging is niet toegelaten.
 

Onderhuur

Bij een woninghuur is volledige onderverhuring verboden. De huurder kan enkel met instemming van de verhuurder een gedeelte van de woning onderverhuren voor zover hij zijn hoofdverblijfplaats in de woning behoudt.

Student

De Brusselse Huisvestingscode heeft ook specifieke bepalingen opgenomen over de verhuring van een ruimte aan een student (als het niet om de hoofdverblijfsplaats gaat).

Meer informatie hierover kan teruggevonden worden in hoofdstuk IV van de brochure