De regels van de Federale Woninghuurwet zijn van toepassing op 'oude' overeenkomsten. 

Sinds de staatshervorming van 2014 zijn de gewesten bevoegd voor de reglementering van woninghuur. Vlaanderen, Brussel en Wallonië zijn vanaf dan bevoegd om de regels rond woninghuurovereenkomsten op hun grondgebied uit te werken. 

Momenteel is er nog een overgangstermijn. Het toepasselijke recht bepaald wordt door de datum waarop de overeenkomst werd afgesloten:

Voor Vlaanderen:

  • Woninghuurovereenkomst voor 1 januari 2019: Federale Woninghuurwet
  • Woninghuurovereenkomst vanaf 1 januari 2019: Vlaams Woninghuurdecreet

Voor Brussel:

  • Woninghuurovereenkomst voor 1 januari 2018: Federale Woninghuurwet
  • Woninghuurovereenkomst vanaf 1 januari 2018: Brusselse Huisvestingscode
     

Federale Woninghuurwet

De Federale Woninghuurwet (WHW) omschrijft de voorwaarden waaraan een huurovereenkomst moet voldoen:

  • Huurder is fysieke persoon
    • Uitzondering op dit principe zijn de vennootschappen met sociaal oogmerk, vzw of de gemeente die de woning huurt om het door te verhuren aan minder bedeelde mensen
  • Huurcontract
    • Schriftelijk
    • Met verplichte bijlagen
  • Hoofdverblijfplaats:
    • De woning moet voldoen aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid
    • Dit is het centrum van persoonlijke, familiale en vermogensrechtelijke belangen. De plaats waar de huurder de grootste tijd met zijn gezin verblijft, waar hij zijn meubelen en huishoudelijk comfort heeft, van waaruit hij zijn vermogen bestuurt…
  • Toestemming van de verhuurder

Op de website van de FOD Justitie kan je een brochure terugvinden over het WHW.

Rechten en plichten

De rechten en verplichtingen van de huurder en de verhuurder uit het gemene huurrecht zijn hier ook van toepassing. 

Er gelden wel een aantal uitzonderingen ten opzicht van dat gemene huurrecht:

  • De onroerende voorheffing kan nooit ten laste worden gelegd van de huurder.
  • Indexatie is altijd mogelijk, zelf al staat dit niet in het contract. 
  • Een huurprijsherziening is mogelijk bij het verstrijken van elke driejarige periode.
  • Een huurwaarborg is niet verplicht maar als hierin wordt voorzien kan deze maximaal 2 tot 3 maanden huur bedragen.
     

Duur van de huur

Een woninghuurovereenkomst wordt in principe aangegaan voor 9 jaar. 

Er kan een kortere duur van een woninghuur worden afgesloten voor een maximumtermijn van 3 jaar. Dit contract kan eenmaal verlengd worden zonder dat de totale duur meer dan 3 jaar bedraagt (bijv. contract van 1 jaar, eenmalig verlengen met nog een jaar = totaal 2 jaar).

Indien je na de termijn van 3 jaar toch in de woning blijft wonen en de huur blijft betalen, gaat men ervan uit dat de overeenkomst vanaf het begin aangegaan was voor 9 jaar.
 

Einde van de huur

Een huurovereenkomst kan eindigen omwille van de volgende redenen:

  • Verstrijken van de duur
  • Opzegging door één van beide partijen
  • In onderling overleg
  • Foutieve niet-nakoming van de overeenkomst: ontbinding via de rechter
  • Tenietgaan van het gehuurde goed

Voor de opzeg van een woninghuurovereenkomst gelden een aantal regels.

De mogelijkheid om de huur te beëindigen verschilt enerzijds naar gelang de opzeg uitgaat van de huurder dan wel de verhuurder en anderzijds of de huur afgesloten werd voor een termijn van 9 jaar of korter.

Een opzeg zal pas uitwerking hebben nadat de verhuurder hiervan kennis heeft genomen (via een aangetekend schrijven). De opzeg zal pas uitwerking hebben in de maand die volgt op de maand waarin de opzegging werd betekend.

Huurovereenkomst van 9 jaar

Bij verstrijken van de duur van 9 jaar

Een opzeg moet door de huurder of door de verhuurder betekend worden ten minste 6 maanden voor het verstrijken van de termijn, zoniet zal de huurovereenkomst verlengd worden met een nieuwe termijn van 3 jaar.

Vroegtijdige beëindiging door de verhuurder

De verhuurder kan een huurovereenkomst van 9 jaar enkel voortijdig beëindigen omwille van de volgende redenen:

Om het goed persoonlijk te betrekken (of door de echtgenoot/bloedverwant):

  • Opzeg is altijd mogelijk
  • Opzegtermijn van 6 maanden
  • Identiteit vermelden van persoon die gaat betrekken
  • Minimaal 2 jaar werkelijk betrekken (zoniet heeft huurder recht op schadevergoeding)

Uitvoeren van werken door de verhuurder:

  • Opzeg enkel mogelijk bij verstrijken van driejarige periode
  • Opzegtermijn van 6 maanden
  • Kosten van werken minstens 2 jaar huur bedragen
  • Aanvatting werken binnen 6 maanden na einde van de huur

Zonder motivering:

  • Opzeg enkel mogelijk bij verstrijken van driejarige periode
  • Opzegtermijn van 6 maanden
  • Opzegvergoeding aan huurder: 
    • 9 maanden huur: opzeg na eerste driejarige periode
    • 6 maanden huur: opzeg na tweede driejarige periode

Vroegtijdige beëindiging door de huurder

De huurder kan op ieder tijdstip en zonder motivering een einde maken aan de huurovereenkomst.

Een opzegtermijn van 3 maanden moet worden gerespecteerd.

De huurder is wel een opzegvergoeding verschuldigd van:

  • Drie maanden huur: opzeg tijdens eerste jaar
  • Twee maanden huur: opzeg tijdens tweede jaar
  • Een maand huur: opzeg tijdens derde jaar

Na het verstrijken van de eerste driejarige periode kan de huurder de huurovereenkomst dus op elk ogenblijk opzeggen zonder een opzegvergoeding verschuldigd te zijn!

Huurovereenkomst werd niet geregistreerd

De huurder heeft de mogelijkheid om de huurovereenkomst na een termijn van 2 maanden te beëindigen zonder in acht name van een opzegtermijn of enige opzegvergoeding.

Huurovereenkomst van korte duur

In principe kan een huurovereenkomst van korte duur niet voortijdig beëindigd worden. De huurovereenkomst neemt een einde bij het verstrijken van de duur van de huur (zonder dat een opzeg gegeven moet worden).
 

Onderhuur

Bij een woninghuur is volledige onderverhuring verboden. De huurder kan enkel met instemming van de verhuurder een gedeelte van de woning onderverhuren voor zover hij zijn hoofdverblijfplaats in de woning behoudt.