Het gemene huurrecht is het basis huurrecht dat van toepassing is op huurovereenkomsten.

We spreken over een huurovereenkomst als de volgende voorwaarden vervuld zijn:

  • Overeenkomst: zowel schriftelijk als mondeling
  • Tussen 2 personen: huurder en verhuurder
  • Genotsrecht van een zaak: de huurder mag het gehuurde goed gebruiken
  • Gedurende een zekere tijd: bepaalde of onbepaalde duur
  • Tegen een bepaalde prijs: in geld of in natura

De wettelijke regeling van het gemene huurrecht is terug te vinden in artikel 1714 tot 1762bis van het Burgerlijk Wetboek.

Opgelet: de regels van het gemene huurrecht zijn ook van toepassing op de dwingende huurregimes (woning- of handelshuur) over zaken waarover in die specifieke huurwetgeving niets geregeld is !

Zo zullen ook de bepalingen over de verplichtingen van een verhuurder of huurder in het algemeen van toepassing zijn bij een woninghuur of handelshuur.

Elke (schriftelijke) huurovereenkomst van een onroerend goed in België gelegen moet geregistreerd worden. Bij een gemene huur valt de registratieverplichting ten laste van huurder en verhuurder samen. In het huurcontract kan wel afgesproken worden dat 1 partij de registratie moet uitvoeren (en de kosten hiervan zal dragen). De registratie van een (gemeen) huurcontract moet binnen de 4 maanden na ondertekening van het contract gebeuren. Registratie kan bij het plaatselijk kantoor rechtszekerheid van de FOD Financiën
 

Plichten van een verhuurder

Levering

De verhuurder moet het verhuurde goed leveren in goede staat van onderhoud zodat het kan dienen waarvoor de huur bestemd is. Zo kan de huurder van de verhuurder eisen dat die alle herstellingen moet uitvoeren voordat de huur van start gaat.

Bovendien kan de specifieke aard van de huur vereisen dat het verhuurde goed hiertoe gebruikt kan worden. Bijvoorbeeld de installatie van een goed geïsoleerde wand bij de huur van een repetitieruimte. 

Bij aanvang van de huur moet er een ingaande plaatsbeschrijving opgemaakt worden. Aan de hand van een plaatsbeschrijving kunnen partijen vaststellen in welke staat het goed geleverd wordt. Op het einde van de huur wordt er dan een uitgaande plaatbeschrijving opgemaakt, zodat vastgesteld kan worden of de huurder aan zijn verplichting heeft voldaan om het goed terug te geven (zie verder).

! Als er geen plaatsbeschrijving werd opgemaakt bij het begin van de huur geldt er een vermoeden dat het gehuurde goed zich op het einde van de huur in dezelfde toestand bevindt. De huurder zal dan niet aansprakelijk zijn voor schade, tenzij de verhuurder kan bewijzen dat dit werd veroorzaakt door de huurder.

Onderhoud

De verhuurder moet alle herstellingen doen aan het gehuurde goed, behalve de herstellingen die ten laste zijn van de huurder. Zo zal er vaak in een huurcontract uitgewerkt worden welke herstellingen door de huurder moeten worden voldaan.  

Een huurder heeft de plicht om een verhuurder te melden bepaalde herstellingen te doen die door hem voldaan moeten worden. 

Vrijwaring

Tijdens de duur van de huur moet de verhuurder ervoor waken dat de huurder het rustig genot heeft van het gehuurde goed. Zo zal de verhuurder zelf niets mogen doen waardoor de huurder gestoord wordt in zijn rustig genot (zoals bijv. werken uitvoeren zonder toestemming van de huurder). Voor daden van andere mensen (zoals bijv. buren die een feest geven) moet de verhuurder niet instaan. 
 

Rechten van een verhuurder

Recht van bezoek

De verhuurder heeft enkel het recht om het gehuurde pand te betreden tijdens de duur van de huur omwille van een wettige reden:

  • Uitvoeren van dringende herstellingen
  • Herstellingen uitvoeren door de huurder gevraagd
  • Grove inbreuk van de huurder op zijn verplichtingen
  • Bezoek op het einde van de huur om het gebouw opnieuw te verhuren

Opgelet: in elk van deze gevallen moet de verhuurder nog steeds de instemming hebben van de huurder om het pand te betreden. De verhuurder mag nooit tegen de wil in van de huurder zijn recht uitoefenen.

Recht om dringende herstellingen uit te voeren

Het gaat om herstellingen die zo dringend zijn dat ze niet tot het einde van de huur kunnen wachten (bijv. herstellingen die de structuur van het gebouw aantasten zoals het dak).

Voorrecht van de verhuurder

Een verhuurder van een onroerend goed (bijv. een pand, een gebouw of een ruimte) heeft een voorrecht op al wat het gehuurde goed stoffeert. Als de huurder meerdere schuldeisers heeft zal de verhuurder voorrang hebben op die andere schuldeisers met betrekking tot het meubilair van de huurder. Op die manier is de verhuurder meer beschermd als de huurder zijn verplichtingen (bijv. het betalen van de huurprijs) niet nakomt. 

Onder dit voorrecht vallen onder andere: tafels, stoelen, tapijten, boeken, muziekinstrumenten, machines, (motor)voertuigen…  

Vallen niet onder dit voorrecht: bed, boeken nodig voor studies of opleiding, machines die de huurder gebruikt voor zijn beroep tot 2.500 €, levensmiddelen voor een maand…
 

Plichten van de huurder

Gebruiken zoals een goede huisvader

De huurder zal zorg moeten dragen voor het gehuurde goed tijdens de duur van de huur zoals een goede huisvader. Zo zal de huurder bijvoorbeeld er over moeten waken dat er voldoende verluchting is zodat er geen schimmel optreedt, herstellingen van gering onderhoud uitvoeren, bomen snoeien, huishoudtoestellen en leidingen onderhouden…

De huurder zal ook melding moeten maken van huurherstellingen die ten laste zijn van de verhuurder. Het spreekt vanzelf dat de huurder de herstellingen die hij moet doen op basis van de huurovereenkomst uitvoert.

Huurprijs betalen

Het betalen van een huurprijs is één van de voornaamste verplichtingen uit het huurcontract. Als er geen huurprijs is, spreken we niet van een huurovereenkomst maar kan het gaan om een bruiklening, schenking, kosteloze terbeschikkingstelling…

De huurprijs kan bestaan uit gelden maar kan ook een tegenprestatie in natura of een dienst zijn. Bijvoorbeeld in ruil voor het gebruik van het pand, zal de huurder werken uitvoeren als compensatie.

De huurder en de verhuurder zijn vrij om een huurprijs af te spreken. Om een huurprijs te berekenen kan je gebruik maken van de huurcalculator van de Vlaamse Overheid. Tijdens de duur van de huur kan de huurprijs enkel aangepast worden bij wederzijdse toestemming of in geval van indexatie.

Indexatie in een huurcontract van gemeen recht is enkel toegelaten als dit uitdrukkelijk in de overeenkomst werd opgenomen. Bovendien moet er een verwijzing zijn naar de wettelijke regeling van artikel 1728bis van het BW. Er kan maximaal 1 keer per jaar geïndexeerd worden. Om de indexatie te berekenen kan je gebruik maken van de huurcalculator.

Naast het betalen van een huurprijs zijn partijen ook vrij om afspraken te maken rond de kosten en lasten van gas, water, elektriciteit, onderhoudskosten, onroerende voorheffing… Er kan gekozen worden voor de werkelijke kosten (op basis van de facturen) of er kan in een forfait (vast bedrag) worden voorzien.

Voldoende huisraad voorzien

Omwille van het voorrecht van de verhuurder op de huisraad van de huurder (zie rechten verhuurder) moet de huurder er steeds op toezien dat er voldoende meubelen, kleding, schilderijen, materiaal… in het gehuurde goed aanwezig zijn.

Teruggave van het gehuurde goed

Op het einde van de huur moet de huurder het gehuurde goed teruggeven aan de verhuurder.  Alle materiaal van de huurder moet uit het pand verwijderd worden. Eventuele schade door de huurder moet vergoed worden. Aan de hand van een uitgaande plaatsbeschrijving kan vastgesteld worden welke schade er is opgelopen. De huurder zal deze schade in principe moeten vergoeden. De huurwaarborg kan hiervoor aangesproken worden. 

In veel overeenkomsten wordt opgenomen dat de huurder een huurwaarborg stort om de kosten te dekken. Voor een huurovereenkomst van gemeen recht is dit niet verplicht. Partijen zijn vrij om hierover afspraken te maken.

Over de verbouwingen die de huurder heeft uitgevoerd is er een specifieke regeling. Partijen kunnen ook zelf afspraken maken.
 

Rechten van de huurder

Onderverhuring 

De huurder mag het gehuurde goed onderverhuren als dit recht hem niet wordt ontzegd in de huurovereenkomst. Je mag dus onderverhuren, tenzij het contract dit uitsluit.

Verbouwingen en verbeteringen

Partijen zijn vrij om hierover afspraken te maken: mag de huurder alle verbouwingen doen (of net geen) en heeft hij steeds de toestemming nodig? Van belang hierbij is dat de afspraken duidelijk in het huurcontract worden opgenomen. Meer bepaald afspraken over:

  • De aard en omvang van de werken
  • De manier waarop toestemming vereist is (via mail of aangetekende zending?)
  • De bestemming van de werken bij het einde van de huur (komen ze aan de eigenaar toe en wordt er een vergoeding betaald?)

Als er geen afspraken werden gemaakt zal de huurder enkel werken mogen uitvoeren die hij op het einde van de huur weer kan verwijderen zodat het gehuurde goed in dezelfde staat kan teruggegeven worden.
 

Duur van de huur

Een huurcontract kan aangegaan worden voor een bepaalde duur of voor een onbepaalde duur.

Bij een bepaalde duur spreken we van een huurcontract voor x aantal dagen, x aantal maanden of x aantal jaren. De enige beperking is het eeuwigdurend contract: dat mag niet. Als de duur van de bepaalde huur verstrijkt, dan eindigt de overeenkomst in principe zelfs zonder een opzegging. 

Bij een onbepaalde duur wordt vermoed dat je de overeenkomst aangaat per maand. Een overeenkomst van onbepaalde duur kan je opzeggen met een opzegtermijn van 1 maand, tenzij de huurovereenkomst andere voorwaarden bepaalt.
 

Einde van de huur

Een huurovereenkomst kan eindigen omwille van de volgende redenen:

  • Verstrijken van de duur
  • Opzegging door één van beide partijen
  • In onderling overleg
  • Foutieve niet-nakoming van de overeenkomst: ontbinding via de rechter
  • Tenietgaan van het gehuurde goed

De volgende gebeurtenissen geven geen aanleiding tot beëindiging van de huur:

  • Overlijden
  • Faillissement
  • Verkoop van het gehuurde goed
  • Uitdrukkelijk ontbindend beding: een clausule in het contract die bepaalt dat de overeenkomst zou eindigen in het geval van een wanprestatie is niet geldig. Je moet steeds voor de rechter de ontbinding vorderen.