(Ver)huur je een atelier of repetitieruimte? Dan val je onder de regels van het gemene huurrecht

Een huurovereenkomst heb je onder de volgende voorwaarden:

  • Een overeenkomst: zowel schriftelijk als mondeling
  • Tussen 2 personen: huurder en verhuurder
  • Waarbij de huurder het gehuurde goed mag gebruiken
  • Voor een zekere tijd: bepaalde of onbepaalde duur
  • Tegen een bepaalde prijs: in geld of in natura

Registratie

Elke (schriftelijke) huurovereenkomst van een gebouw of woning in België gelegen moet geregistreerd worden. De huurder en verhuurder staan samen in voor de registratie. In het huurcontract kan je wel afspreken wie de registratie moet uitvoeren (en de kosten hiervan zal dragen). De registratie van een huurcontract gebeurt binnen 4 maanden na ondertekening van het contract. Registratie doe je bij het plaatselijk kantoor rechtszekerheid van de FOD Financiën

Bij een huurcontract heb je steeds 2 partijen: een verhuurder en een huurder. Elke partij heeft een aantal rechten en een aantal plichten. We overlopen ze hieronder.

Plichten van een verhuurder

Levering

De verhuurder moet het verhuurde goed leveren in goede staat van onderhoud zodat het goed kan dienen waarvoor de huur bestemd is. Zo kan de huurder van de verhuurder eisen dat die alle herstellingen moet uitvoeren voordat de huur van start gaat.

Bovendien kan de specifieke aard van de huur vereisen dat het verhuurde goed hiertoe gebruikt kan worden. Bijvoorbeeld de installatie van een goed geïsoleerde wand bij de huur van een repetitieruimte. 

Bij aanvang van de huur maak je een ingaande plaatsbeschrijving op. Met die plaatsbeschrijving kunnen partijen vaststellen in welke staat het goed geleverd wordt. Op het einde van de huur maak je een uitgaande plaatbeschrijving op, zodat je kan nagaan in welke staat de huurder het goed teruggeeft (zie verder).

! Zonder plaatsbeschrijving bij aanvang van de huur bestaat een vermoeden dat het gehuurde goed zich op het einde van de huur in dezelfde toestand bevindt. De huurder is dan niet aansprakelijk voor schade, tenzij de verhuurder bewijst dat dit door de huurder werd veroorzaakt.

Onderhoud

De verhuurder moet alle herstellingen doen aan het gehuurde goed, behalve de herstellingen die ten laste zijn van de huurder. Zo werk je in een huurcontract uit voor welke herstellingen de huurder moet instaan.  

Een huurder meldt op zijn beurt de verhuurder bepaalde herstellingen te doen die door hem voldaan moeten worden. 

Vrijwaring

Tijdens de duur van de huur moet de verhuurder ervoor waken dat de huurder het rustig genot heeft van het gehuurde goed. Zo zal de verhuurder zelf niets mogen doen waardoor de huurder gestoord wordt in zijn rustig genot (zoals bijv. werken uitvoeren zonder toestemming van de huurder). Voor daden van andere mensen (zoals bijv. buren die een feest geven) moet de verhuurder niet instaan. 
 

Rechten van een verhuurder

Recht van bezoek

De verhuurder heeft enkel het recht om het gehuurde pand te betreden tijdens de duur van de huur omwille van een wettige reden:

  • Uitvoeren van dringende herstellingen
  • Herstellingen uitvoeren door de huurder gevraagd
  • Grove inbreuk van de huurder op zijn verplichtingen
  • Bezoek op het einde van de huur om het gebouw opnieuw te verhuren

Opgelet: in elk van deze gevallen moet de verhuurder nog steeds de instemming hebben van de huurder om het pand te betreden. De verhuurder mag nooit tegen de wil in van de huurder zijn recht uitoefenen.

Recht om dringende herstellingen uit te voeren

Het gaat om herstellingen die zo dringend zijn dat ze niet tot het einde van de huur kunnen wachten (bijv. herstellingen die de structuur van het gebouw aantasten zoals het dak).

Voorrecht van de verhuurder

Een verhuurder van een onroerend goed (bijv. een pand, een gebouw of een ruimte) heeft een voorrecht op bepaalde goederen die in het goed aanwezig zijn. Als de huurder meerdere schuldeisers heeft zal de verhuurder voorrang hebben op andere schuldeisers. Op die manier is de verhuurder meer beschermd als de huurder zijn verplichtingen (bijv. het betalen van de huurprijs) niet nakomt. 

Onder dit voorrecht vallen onder andere: tafels, stoelen, tapijten, boeken, muziekinstrumenten, machines, (motor)voertuigen…  
 

Plichten van de huurder

Gebruiken zoals een goede huisvader/moeder

De huurder zal zorg moeten dragen voor het gehuurde goed tijdens de duur van de huur zoals een goede huisvader of -moeder. Zo zal de huurder bijvoorbeeld moeten zorgen voor voldoende verluchting zodat geen schimmel optreedt, herstellingen van gering onderhoud uitvoeren, bomen snoeien, huishoudtoestellen en leidingen onderhouden…

De huurder moet melding maken van huurherstellingen die voor de verhuurder zijn. De huurder voert de herstellingen uit die hij moet doen op basis van de huurovereenkomst.

Huurprijs betalen

Het betalen van een huurprijs is één van de voornaamste verplichtingen uit het huurcontract. Als er geen huurprijs is, spreken we niet van een huurovereenkomst maar kan het gaan om een bruiklening, schenking, kosteloze terbeschikkingstelling…

De huurprijs kan bestaan uit gelden maar kan ook een tegenprestatie in natura of een dienst zijn. Bijvoorbeeld in ruil voor het gebruik van het pand, zal de huurder werken uitvoeren als compensatie.

De huurder en de verhuurder zijn vrij om een huurprijs af te spreken. Om een huurprijs te berekenen kan je gebruik maken van de huurcalculator van de Vlaamse Overheid. Tijdens de duur van de huur kan de huurprijs enkel aangepast worden bij wederzijdse toestemming of in geval van indexatie.

Indexatie in een huurcontract is enkel toegelaten als dit uitdrukkelijk in de overeenkomst staat. Het contract moet verwijzen naar de wettelijke regeling van artikel 1728bis van het BW. Je kan maximaal 1 keer per jaar indexeren. Om de indexatie te berekenen kan je gebruik maken van de huurcalculator.

Naast het betalen van een huurprijs kan je ook afspraken maken rond de kosten en lasten van gas, water, elektriciteit, onderhoudskosten, onroerende voorheffing… Je kan kiezen voor de werkelijke kosten (op basis van de facturen) of een forfait (vast bedrag) voorzien.

Voldoende huisraad voorzien

Omwille van het voorrecht van de verhuurder op de huisraad van de huurder (zie rechten verhuurder) neemt de huurder voldoende meubelen, kleding, schilderijen, materiaal… op in het gehuurde goed.

Teruggave van het gehuurde goed

Op het einde van de huur geeft de huurder het gehuurde goed terug aan de verhuurder.  De huurder verwijdert al zijn of haar materiaal uit het pand. Voor eventuele schade betaalt de huurder een vergoeding. Een uitgaande plaatsbeschrijving is een handig hulpmiddel om de staat van het goed vast te stellen. De verhuurder kan de huurwaarborg hiervoor aanspreken. 

In veel overeenkomsten staat dat de huurder een huurwaarborg stort om de kosten te dekken. Voor een huurovereenkomst van gemeen recht is dit niet verplicht. Je kan hier vrij afspraken over maken.

Voor verbouwingen die de huurder heeft uitgevoerd geldt een specifieke regeling. Ook hier kan je afspraken over maken.
 

Rechten van de huurder

Onderverhuring 

De huurder mag het gehuurde goed onderverhuren als dit niet anders in de huurovereenkomst staat. Je mag dus onderverhuren, tenzij het contract dit uitsluit.

Verbouwingen en verbeteringen

Je bent vrij om hierover afspraken te maken: mag de huurder alle verbouwingen doen (of net geen) en heb je steeds toestemming nodig van de verhuurder? Van belang hierbij is dat de afspraken duidelijk in het huurcontract staan. Meer bepaald afspraken over:

  • De aard en omvang van de werken
  • De manier waarop je toestemming kan krijgen (via mail of aangetekende zending?)
  • De bestemming van de werken bij het einde van de huur (komen ze aan de eigenaar toe mits betaling van een vergoeding?)

Zonder afspraken zal de huurder enkel werken mogen uitvoeren die hij op het einde van de huur weer kan verwijderen zodat het gehuurde goed in dezelfde staat teruggegeven wordt.
 

Duur van de huur

Een huurcontract kan je aangaan voor een bepaalde of een onbepaalde duur.

Bij een bepaalde duur loopt het huurcontract voor x aantal dagen, x aantal maanden of x aantal jaren. De enige beperking is het eeuwigdurend contract: dat mag niet. Als de duur van de bepaalde huur verstrijkt, dan eindigt de overeenkomst zelfs zonder een opzegging. 

Bij een onbepaalde duur ga je de overeenkomst aan per maand. Een overeenkomst van onbepaalde duur zeg je op met een opzegtermijn van 1 maand, tenzij iets anders in de huurovereenkomst staat.
 

Einde van de huur

Een huurovereenkomst eindigt omwille van de volgende redenen:

  • Verstrijken van de duur
  • Opzegging door één van beide partijen
  • In onderling overleg
  • Foutieve niet-nakoming van de overeenkomst: ontbinding via de rechter
  • Tenietgaan van het gehuurde goed

De volgende gebeurtenissen geven geen aanleiding tot beëindiging van de huur:

  • Overlijden
  • Faillissement
  • Verkoop van het gehuurde goed
  • Uitdrukkelijk ontbindend beding: een clausule in het contract die bepaalt dat de overeenkomst eindigt in het geval van een wanprestatie is niet geldig. Je moet steeds voor de rechter de ontbinding vorderen.