Als je een handelsactiviteit wil uitvoeren val je onder de regels van de handelshuur. 

Handelshuur omvat dwingende wetgeving waarbij je net, zoals bij een woninghuur, niet van kan afwijken. Voor wat niet geregeld wordt in de handelshuurwet zal het gemene recht wel nog van toepassing zijn (zoals de rechten en plichten van een huurder of verhuurder).

Voorbeelden van handelshuur zijn het houden van een galerie, het verkopen van je creaties in een winkelpand, een fotograaf die foto’s ontwikkelt of het uitbaten van een bioscoop.

De algemene regeling is terug te vinden in de Federale Handelshuurwet. Zowel Vlaanderen als Brussel hebben ook een afzonderlijke regeling voor de korte huur (maximaal 1 jaar) van een handelspand (= pop-up). Pop-up stores doen hun deuren open voor een korte maar intense periode: één maand, één seizoen of zelfs één weekend. Dit laatste wordt veel toegepast voor kunsttentoonstellingen, als alternatieve zaalverhuur voor events.

Een handelshuurovereenkomst moet verplicht geregistreerd worden binnen de 4 maanden na afsluiten van het contract. Registratie kan bij het plaatselijk kantoor rechtszekerheid van de FOD Financiën.
 

Federale Handelshuur

Het uitgangspunt bij handelshuur bestaat enerzijds in de bescherming van de handelszaak voor de huurder (hij moet tijd krijgen om zijn zaak te ontwikkelen en de vruchten ervan te plukken) en anderzijds de rechtmatige belangen van de eigenaars (die natuurlijk ook over zijn eigendom wil kunnen beschikken). 

Er gelden een aantal strikte voorwaarden opdat de handelshuurwet van toepassing is:

  • Huurcontract
  • Van een onroerend goed: 
    • Zowel gronden als gebouwen
  • Kleinhandel of ambacht: 
    • Onder kleinhandel begrijpen we het leveren van goederen en diensten, in het klein, aan de consument voor eigen gebruik. Van belang hierbij is een rechtstreeks contact met het publiek. Een beperkt of gespecialiseerd publiek (zoals bijvoorbeeld van een cultureel centrum) volstaat niet. Het publiek moet gericht zijn op ‘de man in de straat’. 
    • Voorbeelden van kleinhandel
      • WEL: bakkers, beenhouwers, hotels, restaurants, bioscopen, fotografen, sportcomplexen, cafetaria, galerie
      • NIET: architecten, onderwijsinstellingen, boekhouders, reclamebureaus, transportbedrijven, groothandelaars
    • Voorbeelden van ambachtslieden:
      • WEL: schoenmakers, kappers, hoefsmeden, kleermakers, schrijnwerker
      • NIET: schilders
  • Hoofdbestemming kleinhandel of ambacht
  • Toestemming van de verhuurder: 
    • Partijen kunnen er ook altijd voor kiezen om de handelshuurwet van toepassing te verklaren op hun overeenkomst (hoewel alle voorwaarden niet van toepassing zijn)
       

Rechten en plichten

De rechten en plichten van de huurder en de verhuurder uit het gemene huurrecht zijn hier ook (dwingend) van toepassing. 

Er gelden wel een aantal uitzonderingen ten opzichte van het gemene huurrecht:

  • Huurprijsherziening: zowel huurder als verhuurder kunnen een huurprijsherziening vragen tijdens de laatste 3 maanden van iedere driejarige periode. De procedure verloopt via de vrederechter.
  • Uitvoeren van werken: de huurder moet een specifieke procedure volgen voor het wijzigen van het handelspand zodat het geschikt is voor de uitbating van de handelszaak. Deze procedure is van toepassing op serieuze werken (zoals inslaan van binnenmuren, plaatsen van grote uitstalramen etc). 
  • Huurder en verhuurder zijn verplicht om de handelshuurovereenkomst te registreren binnen de 4 maanden na het afsluiten van het contract. De registratierechten bedragen 0,2 % op het totaalbedrag van de huurprijs en de lasten die aan de huurder zijn opgelegd voor de duur van het contract. In de huurovereenkomst kan je ook 1 partij verplichten om de registratie te doen en de kosten ervan te dragen.
     

Duur van de huur

Een handelshuurovereenkomst heeft een verplichte minimumduur van 9 jaar. Bij het afsluiten van een handelshuur voor minder dan 9 jaar, wordt de duur automatisch op 9 jaar gebracht. De huur kan niet zomaar voortijdig beëindigd worden (voor meer info zie ‘einde van de huur’).

Een uitzondering op de minimumduur van 9 jaar vind je terug in het deel over pop-up.

Tegen het verstrijken van de negenjarige periode kan de huurder een huurhernieuwing aanvragen. De huurder moet wel een speciale procedure volgen waarbij hij tussen de achttiende en de vijftiende maand voor het verstrijken van de 9 jaar, een hernieuwing moet aanvragen via een aangetekende brief. Een handelshuur kan maximaal 3 keer verlengd worden (dus maximaal 36 jaar).

Een verhuurder kan een huurhernieuwing weigeren. De motivatie van de weigering is wel van belang. Afhankelijk van de reden kan een uitzettingsvergoeding verschuldigd zijn.

Mogelijke redenen om de hernieuwing te weigeren:

  • Eigen gebruik: de verhuurder gaat het pand zelf gebruiken
  • Geen handelsbestemming meer
  • Slopen en wederopbouwen: de kosten moeten hoger zijn dan 3 jaar huur
  • Grove tekortkomingen door de huurder: bijv. beledigingen, faillissement, valsheid in geschrifte
  • Bod van een derde: de huurder moet wel de mogelijkheid hebben om zelf een bod te doen
  • Afwezigheid van wettig belang: als de huurder bijv. een nieuwe zaak in de buurt is begonnen
  • Ongemotiveerde weigering

De verhuurder kan een uitzettingsvergoeding verschuldigd zijn bij:

  • Ongemotiveerde weigering
  • Vervroegd einde van de huur
  • Verkoop van handelspand met opzegging door nieuwe eigenaar
  • Niet uitvoeren van motivatie voor weigering huur
     

Einde van de huur

Een handelshuurovereenkomst kan eindigen omwille van één van de volgende redenen:

  • Verstrijken van de termijn van 9 jaar
  • In onderling overleg tussen huurder en verhuurder: dit akkoord moet worden voorgelegd aan een notaris of voor de vrederechter
  • Opzegging door de huurder: de huurder kan bij elke driejarige periode de huur opzeggen met een opzeggingstermijn van 6 maanden. Opgelet: de opzegging kan enkel via aangetekende zending of bij deurwaardersexploot.
  • Opzegging door de verhuurder: de verhuurder kan enkel onder strikte voorwaarden een handelshuur voortijdig beëindigen:
    • Uitdrukkelijke clausule in de huurovereenkomst
    • Zelf handel uitoefenen
    • Bij elke driejarige periode
    • Opzeggingstermijn van 1 jaar
    • Opgelet: afhankelijk van de omstandigheden kan het zijn dat de verhuurder een opzeggingsvergoeding verschuldigd is aan de huurder!

Een opzeg van een handelshuurovereenkomst gaat steeds in vanaf de maand die volgt op de maand waarin een opzegging werd betekend. Indien ik in de maand februari een opzegging beteken aan mijn verhuurder, zal de opzegtermijn beginnen lopen vanaf maart.
 

Onderhuur

In principe heeft de huurder het recht om het pand onder te verhuren, tenzij dit recht hem in het huurcontract werd ontzegd.

Een verbod om onder te verhuren in de overeenkomst zal echter niet van toepassing zijn als de huurder naast het huurcontract ook de volledige handelszaak wil overdragen. Hierbij moet wel een specifieke procedure in de Handelshuurwet worden gevolgd.