Deze regels gelden voor woninghuurovereenkomsten in Vlaanderen vanaf 1 januari 2019. 

Sinds de staatshervorming van 2014 zijn de gewesten bevoegd voor de reglementering van woninghuur. Vlaanderen, Brussel en Wallonië zijn vanaf dan bevoegd om de regels rond woninghuurovereenkomsten op hun grondgebied uit te werken. 

Momenteel is er nog een overgangstermijn. Het toepasselijke recht bepaald wordt door de datum waarop de overeenkomst werd afgesloten:

Voor Vlaanderen:

  • Woninghuurovereenkomst voor 1 januari 2019: Federale Woninghuurwet
  • Woninghuurovereenkomst vanaf 1 januari 2019: Vlaams Woninghuurdecreet

Vlaams Woninghuurdecreet

Het Vlaams Woninghuurdecreet is van toepassing op woninghuurovereenkomsten die werden afgesloten vanaf 1 januari 2019 in het Vlaamse Gewest. Zij omschrijft ook een regeling voor studentencontracten. Dateert je woninghuurcontract van voor 1 januari 2019 dan zal de federale woninghuurwet van toepassing zijn.

De Vlaamse overheid heeft een brochure gepubliceerd met meer info over het decreet.

Het decreet bepaalt de voorwaarden voor overeenkomsten waarop zij van toepassing is:

  • Huurovereenkomst
    • Geschrift 
    • Plaatsbeschrijving binnen 1 maand: verplicht
    • Bijlagen met info
    • Registratieplicht: verhuurder
  • Tot hoofdverblijfplaats van de huurder
  • Met toestemming van de verhuurder
  • Betrekking op roerende of onroerende goederen: hieronder worden ook de stacaravans of woonboten begrepen
     

Verplichtingen verhuurder

Leveringsplicht en staat van het goed

De verhuurde woning moet voldoen aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en de woningkwaliteit die voorzien is in de Vlaamse Wooncode.

De verhuurder moet het goed leveren in alle opzichten van goede staat van onderhoud.

Vrijwaren

Conform het gemeen recht moet de verhuurder het rustig genot verzekeren aan de huurder. Het decreet bepaalt dat de verhuurder recht heeft om de woning te betreden om zijn herstel- of onderhoudsplicht na te komen of om na te gaan of de huurder zijn verplichtingen nakomt.

Herstellingen en onderhoud

Conform het gemeen recht staat de verhuurder in voor alle herstellingen en onderhoud, behalve wat aan de huurder wordt opgedragen. 
 

Verplichtingen huurder

Kleine herstellingen

De Vlaamse regering heeft een lijst opgesteld van kleine herstellingen die ten laste zijn van de huurder (zoals het gras maaien, gebroken glas vervangen, verloren sleutels vervangen…).

Daarnaast moet de huurder ook instaan voor herstellingen die nodig zijn door een verkeerd gebruik van de woning of die het gevolg zijn van een gebrek in zijn meldingsplicht. De huurder moet aan de verhuurder immers melden als er herstellingen moeten gebeuren die door hem moeten worden voldaan. Als de huurder dit niet meldt, zal hij hier zelf voor moeten instaan.

Gebruik als goede huisvader

Net als in het gemene huurrecht moet de huurder de woning gebruiken zoals een goede huisvader en tijdig melden aan de verhuurder als er bepaalde herstellingen moeten gebeuren die ten laste zijn van hem.

Huurprijs betalen

Naast de huurprijs is de huurder ook gehouden om de kosten en lasten van de woning te betalen.

Er kan steeds een indexatie worden toepast (zelfs als dit niet in het contract werd opgenomen), maximaal 1 keer per jaar op de verjaardag van het contract.

De huurprijs kan herzien worden tussen de negende en de zesde maand voor het verstrijken van iedere driejarige periode.

Huurwaarborg

Het is niet verplicht om in een huurwaarborg te voorzien. Als er een huurwaarborg wordt gevraagd dan kan deze maximaal 3 maanden huur bedragen.

Teruggaveplicht

Op het einde van de huur is de huurder gehouden om de woning terug te geven aan de verhuurder. Eventuele schade aan het pand moet door hem voldaan worden, tenzij hij kan bewijzen dat deze schade zich buiten zijn schuld heeft voorgedaan. Voor schade die werd opgelopen door bezoekers van de huurder, zal de huurder ook aansprakelijk zijn.
 

Duur van de huur

Een woninghuurovereenkomst onder het Vlaams decreet wordt in principe aangegaan voor een duur van 9 jaar.

Er kan een kortere duur van een woninghuur worden afgesloten voor een maximumtermijn van 3 jaar. Dit contract kan eenmalig verlengd worden zonder dat de totale duur meer dan die 3 jaar bedraagt (bijv. contract van 1 jaar, eenmalig verlengen met nog een jaar = totaal 2 jaar).
 

Einde van de huur

Een huurovereenkomst kan eindigen omwille van de volgende redenen:

  • Verstrijken van de duur
  • Opzegging door één van beide partijen
  • In onderling overleg
  • Foutieve niet-nakoming van de overeenkomst: ontbinding via de rechter
  • Tenietgaan van het gehuurde goed

De huurovereenkomst wordt niet ontbonden bij overlijden van de verhuurder. Bij overlijden van de huurder neemt de huurovereenkomst een einde op het einde van de tweede maand na het overlijden van de huurder, tenzij de erfgenamen verklaard hebben om de huurovereenkomst voort te zetten.

Bij de opzegging van een woninghuurovereenkomst gelden onderstaande regels.

Een opzeg van een woninghuurovereenkomst gaat steeds in vanaf de maand die volgt op de maand waarin een opzegging werd betekend. Als ik in de maand februari een opzegging beteken aan mijn verhuurder, zal de opzegtermijn beginnen lopen vanaf maart.

De opzegmogelijkheden van de woninghuurovereenkomst verschillen naargelang de duur van de huurovereenkomst enerzijds en naargelang de opzeg uitgaat van de huurder of van de verhuurder anderzijds.

Huurovereenkomst van 9 jaar

Bij verstrijken van de duur van 9 jaar

Een opzeg moet door de verhuurder betekend worden ten minste 6 maanden voor het verstrijken van de termijn, zoniet zal de huurovereenkomst verlengd worden met een nieuwe termijn van 3 jaar.

Vroegtijdige beëindiging door de verhuurder

De verhuurder kan een huurovereenkomst van 9 jaar enkel voortijdig beëindigen omwille van de volgende redenen:

  • Om het goed persoonlijk te betrekken (of door de echtgenoot/wettelijke samenwonende/bloedverwant):
    • Opzeg is altijd mogelijk maar kan ten vroegste eindigen na eerste driejarige periode
    • Opzegtermijn van 6 maanden
    • Identiteit vermelden van persoon die gaat betrekken
    • Minimaal 2 jaar werkelijk betrekken (zoniet heeft huurder recht op schadevergoeding)
  • Uitvoeren van werken door de verhuurder
    • Opzeg is altijd mogelijk maar kan ten vroegste eindigen na eerste driejarige periode
    • Opzegtermijn van 6 maanden
    • Kosten van werken minstens 2 jaar huur bedragen
    • Aanvatting werken binnen 6 maanden na einde van de huur
  • Zonder motivering
    • Opzeg enkel mogelijk bij verstrijken van een driejarige periode
    • Opzegtermijn van 3 maanden
    • Opzegvergoeding aan huurder: 
      • 9 maanden huur: opzeg na eerste driejarige periode
      • 6 maanden huur: opzeg na tweede driejarige periode


De opzegmogelijkheden van de verhuurder kunnen in het huurcontract uitgesloten of beperkt worden.


Vroegtijdige beëindiging door de huurder

De huurder kan op ieder tijdstip en zonder motivering een einde maken aan de huurovereenkomst.

Een opzegtermijn van 3 maanden moet worden gerespecteerd.

De huurder is wel een opzegvergoeding verschuldigd van:

  • Drie maanden huur: opzeg tijdens eerste jaar
  • Twee maanden huur: opzeg tijdens tweede jaar
  • Een maand huur: opzeg tijdens derde jaar

Na het verstrijken van de eerste driejarige periode kan de huurder de huurovereenkomst dus op elk ogenblijk opzeggen zonder een opzegvergoeding verschuldigd te zijn!

Huurovereenkomst van korte duur

Bij het verstrijken van de duur

De huurovereenkomst van korte duur (3 jaar of minder) kan opgezegd worden tegen de einddatum met in acht name van een opzegtermijn van 3 maanden.

Voortijdige beëindiging door de huurder

De huurder kan de huur van korte duur voor het verstrijken van de duurtijd te allen tijde opzeggen met in acht name van een opzegtermijn van 3 maanden.

De huurder is wel een opzegvergoeding verschuldigd van:

  • Anderhalve maand huur: opzeg tijdens eerste jaar
  • Één maand huur: opzeg tijdens tweede jaar
  • Halve maand huur: opzeg tijdens derde jaar
     

Onderhuur

Bij een woninghuur is volledige onderverhuring verboden. De huurder kan enkel met instemming van de verhuurder een gedeelte van de woning onderverhuren voor zover hij zijn hoofdverblijfplaats in de woning behoudt.

Student

Het Vlaams Woninghuurdecreet heeft ook specifieke bepalingen opgenomen over de verhuring van een ruimte aan een student.

De Vlaamse overheid heeft in een brochure voorzien over de toepasselijke regels.

De verhuring aan een student kan via de volgende voorwaarden:

  • Huurcontract
    • Schriftelijk
    • Plaatsbeschrijving
    • Huurwaarborg: maximaal 2 maanden
  • Door student of ouders afgesloten
  • Verblijf niet bestemd tot hoofdverblijfplaats
  • Tegen een bepaalde huurprijs
    • Alle kosten en lasten moeten in de huurprijs begrepen zijn.
    • Uitzondering: water, energie en telecommunicatie kan afzonderlijk aangerekend worden

Het studentencontract kan in de volgende gevallen stopgezet worden:

  • bij beëindiging van de studies
  • met inachtneming van een opzegtermijn van 3 maanden
  • bij overlijden van de ouders