Hoe je inkomsten belast worden in de belastingen hangt af van verschillende factoren.

Doet het goed dienst als woning of is het (gedeeltelijk) bestemd voor een professionele activiteit? Is de huurder een vzw, een vennootschap of een natuurlijke persoon? Gaat het om een gebouwd of ongebouwd onroerend goed (zoals een grond)? Gaat het om een huur, een opstal, een erfpacht of een vruchtgebruik?

Directe belastingen

Voor de inkomsten gelden binnen de directe belastingen de volgende regels: 

  • De inkomsten die je verkrijgt uit je onroerende goederen (gebouwen of gronden) kunnen in de personenbelasting beschouwd worden als onroerende inkomsten. De onroerende inkomsten moeten in bepaalde gevallen vermeld worden in de belastingen. Afhankelijk van het gebruik van de ruimte (privé of beroep), worden de onroerende inkomsten belast op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen of op basis van de ontvangen huur. Elk gebouw of grond in België wordt gekoppeld aan een kadastraal inkomen. Een belasting op het KI is in de praktijk vaak lager voor de verhuurder dan een belasting op de werkelijke huurinkomsten. Meer informatie hierover kan je terugvinden via de website van de FOD Financiën
  • Als de inkomsten uit de verhuur van onroerende goederen voortkomen uit een beroepswerkzaamheid worden deze inkomsten belast als beroepsinkomsten. Vaak is dit het geval als de verhuurder ook andere diensten (zoals het onderhoud van het gebouw) voor de huurder presteert. 
  • Als de verhuurder een vennootschap is, worden de inkomsten uit de verhuur van een pand opgenomen in haar belastbaar resultaat. Dit zal uiteindelijk onderworpen worden aan de vennootschapsbelasting. De vennootschap mag alle kosten, afschrijvingen en andere uitgaven in verband met de verhuur aftrekken van haar belastbare winst. 
  • Als de verhuurder een vzw is, dan dienen die inkomsten aangegeven te worden in de rechtspersonenbelasting.

Onroerende voorheffing

Jaarlijks moet er ook onroerende voorheffing betaald worden in Vlaanderen en in Brussel. Dit is een belasting op het inkomen van onroerende goederen. Afhankelijk van de situatie moet de onroerende voorheffing betaald worden door de eigenaar of door de gebruiker. Bij woninghuur kan deze nooit ten laste worden gelegd van de huurder. Bij gemene huur en handelshuur kan dit wel in het contract opgenomen worden. Bij een bezetting ter bede moet dit in principe voldaan worden door de eigenaar. 

BTW

In de btw-regelgeving geldt in principe een vrijstelling van btw voor de verhuur van onroerende goederen. Dit heeft als belangrijk gevolg dat de verhuurder dan ook geen recht op aftrek heeft van soms erg hoge sommen btw die werden betaald bij de oprichting, de aankoop of het onderhoud van het gebouw.

In een B2B-relatie kan je sinds 1 januari 2019 wel kiezen voor de optionele btw-heffing waardoor de huur wel aan btw onderworpen wordt. In dat geval hebben zowel de verhuurder als de huurder recht op aftrek van de btw. Deze optionele onderwerping aan btw is enkel van toepassing op nieuwe gebouwen (of grondig gerenoveerde gebouwen) opgericht na 1 oktober 2018. 

De verhuur van opslagruimtes (= ruimtes die voor minstens 50 % als opslagruimte wordt gebruikt en voor maximaal 10 % als verkoopruimte) in een B2C-relatie is verplicht onderworpen aan btw. In een B2B-relatie blijft de optionele btw-heffing.

Het ter beschikking stellen van ruimten, samen met de levering van het nodige meubilair, verwarming, elektriciteit en water, is vrijgesteld van btw, tenzij de huur minder dan 6 maanden zou duren.

Bij kortdurende huur (= huur voor minder dan 6 maanden, zoals pop-up) heb je een verplichte btw-heffing. Je hebt wel een aantal situaties waarin een btw-vrijstelling geldt:

  • bij private bewoning;
  • als je het goed als natuurlijk persoon niet gebruikt voor professionele doeleinden;
  • bij de verhuur aan een feitelijke vereniging, vzw of stichting;
  • bij de verhuur aan organisaties met sociaal-cultureel vrijgestelde activiteiten in de btw-regeling.

Andere zakelijke rechten, zoals vruchtgebruik, erfpacht of opstal zijn wel onderworpen aan btw voor zover het gaat om nieuwe gebouwen (= tot 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar na ingebruikname van het gebouw). Het verlenen van een precair gebruiksrecht kan onder de vrijstellingsregeling in de btw vallen. 

In de btw-regelgeving bestaat een onderscheid tussen de onroerende verhuur (zie boven) en het recht verlenen op de uitoefening van een beroepsbezigheid. Het verschil zit in het genotsrecht van de afnemer van de dienst van het onroerend goed. Heeft de afnemer een exclusief genotsrecht, dan gaat het over een onroerende verhuur. Krijgt de afnemer daarentegen geen exclusief genotsrecht (bijv. ook andere personen hebben toegang tot het onroerend goed) dan gaat het om het recht op de uitoefening van een beroepsbezigheid. In dit laatste geval is deze dienst onderworpen aan btw.

Leegstandtaks

Op leegstaande panden kan er tenslotte een leegstandstaks geheven worden, zowel in Vlaanderen als in Brussel